上海小区换物业怎么招标：合同到期90天、选聘方案与备案流程

2026-09-020小区评测

先确认由谁招标、适用什么项目

上海市房屋管理局2025年11月26日公布物业服务招投标管理办法，自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。办法适用于上海住宅物业管理区域内建设单位或业主大会选聘物业服务企业，并推行在统一物业监管服务平台开展全过程电子化招投标。

业主大会成立前的新建项目，通常由建设单位按前期物业规则组织；业主大会成立后需要换物业，应由业主大会依法决定并由业委会落实。个别业主、物业经理或中介不能以个人名义替全体业主完成选聘，是否采用招投标还要看业主大会决议。

  • 核对招标人身份
  • 确认物业管理区域和合同主体
  • 查看业主大会正式决议

合同期满前90日准备选聘方案

物业服务合同期满90日前，业委会应拟定选聘方案并向居村“两委”报告。方案应写明拟选企业综合评价要求、服务内容和标准或收费标准、包干制或酬金制等计费方式、合同期限，以及评标委员会和招标人代表产生办法。

业主大会决定采用招投标后，可以按决议选择公开招标或邀请招标，并在平台实施。通过表决的方案应在物业区域内公告并书面告知居村“两委”。原物业企业符合条件也可以投标，不能仅凭“原物业”身份排除或自动续聘。

  • 倒排合同到期前90日
  • 费用、服务标准和期限写进方案
  • 表决后公告并报告居村两委

中标不等于只看最低报价

招标文件应结合项目特点编制，并依法办理招标备案、中标备案。评标不仅涉及价格，还应按照文件审查企业条件、服务方案和履约能力。业主查看结果时可核对公告、评分和备案信息，不宜将最低报价直接等同于最佳服务。

本文核验日为2026年9月2日，只解释住宅物业招投标流程。合同交接、资料移交、欠费争议和应急接管仍需按照合同及主管部门要求分别处理；具体平台入口和材料清单以区房管部门、街镇当日告知为准。

  • 核对招标和中标备案
  • 保留表决公告及评标资料
  • 提前安排合同和资料交接

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