上海酬金制物业费怎么看：酬金、年度预算、季度收支和审计

酬金制和包干制不是一回事

上海现行通知所称酬金制，是物业企业从预收物业服务资金中按合同约定比例或金额提取酬金，其余资金用于合同约定支出，结余或不足由业主享有或承担。包干制则通常由物业企业按约定收费承担盈亏。业主判断本小区采用哪一种方式，应查看现行物业服务合同，不能只根据收费金额或物业口头说法判断。

采用酬金制时，合同应约定服务内容和标准、收费标准、交费时间、酬金、资金管理、结余或不足处理及相关税费。物业服务资金包括服务支出和物业企业酬金，其中服务支出属于缴费业主所有，由物业企业代管，不得用于合同约定之外。

• 先看合同明确的计费方式
• 酬金比例或金额应写入合同
• 结余和不足处理也要有约定

哪些费用可以进入物业服务支出

酬金制下的常见物业服务支出包括人员工资及社保福利、共用部位和设施设备的日常运行维护、保洁、绿化、秩序维护、办公、项目相关固定资产折旧、公众责任保险及审计费用等。物业企业应为项目单独开设银行账户和财务核算账套，接受业主与业主大会监督。

应由专项维修资金列支的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，不能再计入物业服务支出。业主核对账目时，应区分日常养护与大中修更新，不要仅凭同一设备名称判断重复收费，而应查看项目性质、合同、发票和维修资金使用材料。

• 日常运行维护可列入服务支出
• 大修更新不能重复计入物业费
• 项目应单列银行账户和账套

预算、公示和审计应怎样核对

物业企业应按合同和小区实际编制分项年度预算，并在合同约定时限内公告经建设单位或业委会确认的预算。上一季度物业服务资金收支情况表应定期向全体业主公布；上一年度预算执行和收支还应由物业企业与建设单位或业主大会聘请审计机构审计，并按约报告和公告年度决算。

合同期内结余可结转下一年或按合同处理；合同终止后仍有结余，应退还相关缴费业主或按业主大会决定处理。资金不足则由相关业主一次性补缴或按合同处理。本文核验至2026年9月5日，所依据通知有效期至2026年12月31日，之后应复核是否续期或被新规替代。

• 查看分项年度预算
• 核对季度收支和年度决算
• 确认审计报告及结余不足处理

资料来源

• 上海市住宅物业项目物业服务收费实行酬金制有关事项通知；发布日期：2022-01-10；核验日期：2026-09-05