上海住宅小区公共收益新规：收入范围、划转与查询

先分清公共收入和公共收益

上海市房屋管理局印发的《上海市住宅小区公共收益管理办法》于2026年4月1日起施行，有效期至2030年12月31日。它适用于上海住宅小区利用业主共有部位、共有设施设备获取收入后的归集、使用和管理；非住宅物业项目可参照执行。本文于2026年8月21日核验，奉贤区住宅小区也在其适用范围内。

公共收入常见于共有道路或场地停车、共有场地经营、外墙和电梯广告、共有文体设施或房屋使用，以及相关违约金、赔偿金、旧设备残值和资金利息。公共收益不是全部进账金额，而是公共收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后的余额。

物业服务企业应当只开立一个公共收入监管账户，并以物业管理区域为单位分别设账，公共收入直接进入监管账户，实行专户专储、单独列账。业主大会成立后，可以经业主大会同意委托物业服务企业管理，也可以授权业主委员会自行管理。

物业服务企业应在每季度第一个月月底前，把上一季度扣除管理成本后的公共收益，从监管账户划入区房屋行政管理部门公共收益子账户或业主大会公共收益子账户。前期物业管理期间由区房屋行政管理部门代管；业主大会成立并开户后，代管本息一次性划转。

公共收益应主要用于补充专项维修资金，补充比例应高于50%，具体比例写入公共收益管理专项规约并按季度入账。经业主大会决定，也可用于业主大会和业委会工作经费、代理记账与审计、物业维护、房屋安全保险、秘书、诉讼等合法物业管理支出。已经属于专项维修资金使用范围的项目，不能再从公共收益重复列支。

如果公共收益用于新增共用设施设备工程，金额达到5万元及以上应当审价。业委会还应在每年第四季度拟定并公布下一年度使用计划。具体项目能否列支，仍要结合小区规约、业主大会决议和实际权属判断，不能只看项目名称。

业委会、物业服务企业或代理记账机构应在每季度第一个月15日前，把上一季度公共收益收支公示表张贴在物业接待处、公告栏和每个门牌幢出入口等醒目位置，并持续公示到下一期表格张贴。收支明细与凭证应留在物业服务接待处备查。

业主可通过随申办、公共收入查询二维码等渠道查看本小区及所在门牌幢的公共收入和公共收益收支情况。发现收入项目遗漏、管理成本异常、季度划转不及时或用途不明时，可先向业委会或物业提出明细查询；涉及程序和监管争议，再向属地街镇或区房屋管理部门反映。