首套房和二套房贷款政策区别

一、首套房认定标准

在上海，首套房指购房人（含配偶及未成年子女）在上海市范围内名下无住宅类房产，且全国范围内无住房公积金贷款记录（或已结清）。可通过随申办APP查询在沪房产，中国人民银行征信中心查询全国贷款记录。

二、首套房贷款政策（2026年）

• 首付比例：普通住宅>=35%，非普通住宅>=40%
• 商业贷款利率：约3.1%-3.3%（LPR-10BP）
• 公积金贷款利率：5年以上2.85%
• 公积金贷款额度：单人60万、家庭120万

三、二套房认定标准

在沪已有1套及以上住宅，或有未结清房贷记录（含全国范围），再购住宅执行二套政策。

四、二套房贷款政策（2026年）

• 首付比例：普通住宅>=50%，非普通住宅>=70%
• 商业贷款利率：约3.9%-4.1%（LPR+30BP）
• 公积金贷款利率：5年以上3.325%（基准上浮10%）
• 公积金贷款额度：单人50万、家庭100万（均下调）

五、奉贤区实操建议

购买奉贤新城400万新房，首付差额巨大：首套首付140万（35%），二套首付200万（50%，需多付60万）。名下已有房产且有换房需求的家庭，建议先卖后买，可以首套房资格购入新房，节省大量利息和首付成本。