城镇居民能买奉贤农村宅基地房屋吗：购房禁令与租赁边界

不要把农村房屋当普通商品房

在奉贤看见带院子的农村房屋出售，首先要核对土地和房屋性质，而不是先比较总价。自然资源部、农业农村部自然资发〔2025〕10号通知明确，严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，并严禁为城镇居民违法建造和购买的住房登记发证。房屋有人居住、有水电或装修良好，不能替代对取得资格和登记条件的核验。

该通知成文于2025年1月7日，中国政府网于1月18日公开，本文于2026年9月25日核验。本文针对城镇居民拟购买农村宅基地住房这一场景，适用的是全国性要求，不是上海或奉贤新推出的普通住房限购政策，也不能套用商品住房的套数认定来判断是否可买。

通知同时要求严禁违规开展合作建房，并明确不能通过村民会议、村民代表会议决定或者所谓特殊资格权等方式，将宅基地分配给非本集体经济组织成员。因此，对村里盖章就能办证、先付款后补资格、以合作建房替代买卖等说法，不能只凭销售人员解释作出付款决定，应向属地有关部门核实实际路径是否合规。

需要注意，签过协议、取得收款凭证与完成合法登记是不同事项。若对方要求由他人代持、隐瞒实际买方或用其他合同名称包装交易，建议暂停并请专业人士核对法律风险。本篇不对具体合同效力、退款金额或诉讼结果作结论，也不提供绕过资格审核的操作办法。

允许依规定出租居住，不等于允许自由出售宅基地及房屋。租住农村住房应按租赁用途核对房屋凭证、出租权限、安全和备案要求，租赁合同不会自动变成购房产权证明。看到长期使用、永久居住等宣传时，应问清取得的究竟是什么权利，不把支付较大款项误认为已经取得所有权。

继承等非买卖取得方式有各自规则，不能从购买禁令直接推出所有农村住房都不得发生任何权利变动。对于具体房屋，建议先查清凭证所载权利、土地性质、拟办理的行为和自身身份，再向属地登记及宅基地管理部门核验。核验完成前，不宜依据低价承诺支付大额款项或投入改建费用。