2026上海新版管理规约怎么看：买房附件、业主表决与出租转让交接

两种规约分别由谁制定

上海市房管局2026年9月17日公开两种规约示范文本，通知落款为8月28日；本文于9月20日核验，适用于上海住宅物业管理区域，包括奉贤。临时管理规约由建设单位制定，作为房屋销售合同附件，销售时须向买受人明示并说明。管理规约则需经业主大会依法表决通过后实施。

这两种文本主要约定业主共同利益、物业使用维护、共有资金及相应义务，与物业企业提供什么服务、收取多少费用的服务合同不是同一份文件。市级模板发布，不意味着物业公司可以单方替本小区填好全部内容并立即执行。

购买新房时，建议同时索取销售合同所附临时管理规约及承诺书，核对项目名称、管理范围和附件是否一致。遇到专业词语或限制事项不清楚，可向建设单位询问，也可向属地街镇和房管部门咨询，先弄清条款再签署承诺。

购买二手房或承租住房时，应取得本小区当前有效规约，而不是只接收一张物业收费通知。管理规约示范文本包含可选条款、空白行及车位分配管理附件，需要依法形成具体约定；其中停车费用、轮候细节或其他空白数字，并非政府已经替所有小区统一确定。

新示范文本要求业主转让、出租物业时，将规约作为相应合同附件，并书面告知物业；管理规约版本还列明告知业委会。规约对新物业继受人的适用，不能仅以新业主没有看过空白模板来判断，关键要核对本小区合法制定并生效的版本及实际交接情况。

两份文本都提出，转让物业应结清依法应由原业主承担的物业费、专项维修资金等费用，未结清的原业主仍有清偿义务。买卖双方可把账目、截止日期、付款凭证和争议处理写入交接清单，不应简单推定旧欠费已经全部转给买方。

管理规约附件的生效日期留待小区填写，正文明确经业主大会会议通过后生效并公示。查看现行版本时，建议一并核对通过记录、填写完整的日期及公示情况，区分征求意见稿、空白示范文本与正式规约。

文本还涉及业主联系地址及联系方式的提供、变更和资料送达。入住、出租或更换电话号码后，应及时核对接收通知的渠道，避免遗漏与自身权益有关的信息。规约内容仍须符合上位法律法规；发生争议可通过街镇咨询、调解或法定途径处理，本文不保证具体条款或某次表决必然有效。