上海优秀历史建筑买卖装修指南：承诺书、100万元分界与审批

先确认房屋是否属于保护对象

购买上海老洋房、里弄住宅或风貌区房源时，建筑年代久并不等于当然属于“优秀历史建筑”，应以政府公布的保护身份、保护要求和房屋权籍资料为准。看房阶段可向产权人、物业和属地区房屋行政管理部门核对建筑保护类别、重点保护部位、历次修缮记录及当前安全状况。保护要求可能同时约束外立面、结构、特色内部装饰和使用性质，因此装修预算与普通二手房不能简单类比。

• 核对政府公布的保护身份
• 索取保护要求告知材料
• 查询历次修缮和现存问题

转让或出租时不能漏掉承诺书

《关于加强本市优秀历史建筑管理的通知》规定，产权转让或出租时，转让人或出租人应向受让人或承租人说明保护要求，双方应对保护责任与义务作出书面承诺。《优秀历史建筑保护要求承诺书》要报送区房屋行政管理部门，并作为转让或出租合同附件。签约前应把承诺书、告知书和合同逐项核对，确认日常养护、历史构件保护、修缮费用及违约责任由谁承担，避免只看产权证和室内现状。

• 让出售方或出租方说明保护要求
• 双方签署保护要求承诺书
• 将承诺书作为合同附件并按要求报送

装修工程按规模和技术情况管理

投资额100万元及以上的优秀历史建筑修缮或装修改造工程，应通过上海市工程建设项目审批管理系统申报；依法必须招标的项目还要按规定开展招投标并选择具备相应资质的设计、施工单位。投资额低于100万元的工程由各区属地化管理。只有不变动主体结构、不改变使用性质、不整体改动立面，并经现场踏勘确认不涉及重点保护部位和特色内部装饰的局部修缮或单元装修，才可能按照区里制定的简易程序办理。

• 100万元及以上：进入工程建设项目审批系统
• 100万元以下：先咨询属地区房管部门
• 小额也不代表可以绕开保护要求

买前尽调和开工前确认清单

建议在支付大额定金前，把拟改造方案交给熟悉历史建筑的专业人员初步评估，并向属地区房屋行政管理部门确认办理路径。擅自修缮、改变使用性质、破坏重点部位或从事危害建筑安全的活动，可能面临制止和处罚。本文按2026年8月23日公开规则整理，通知自2026年1月1日起施行、有效至2030年12月31日；各区简易程序和具体材料可能不同，应以项目所在地最新要求为准。

• 定金前评估拟装修方案可行性
• 开工前取得所需审批或备案
• 保留设计、施工和验收资料

资料来源

• 关于加强本市优秀历史建筑管理的通知；发布日期：2026-01-09；核验日期：2026-08-23
• 关于加强本市优秀历史建筑管理的通知解读材料；发布日期：2026-01-09；核验日期：2026-08-23