2026年上海二手房交易税费：契税、增值税与个税计算

适用范围：上海市（含奉贤区）个人二手住房买卖。本文核验日期为2026年9月7日，主要依据上海税务2026年4月20日更新的办税指南。不适用于商铺、办公用房或企业交易，不构成个案核税结论。

一、买方契税：看家庭套数和140平方米分界

个人购买家庭唯一住房，面积不超过140平方米按1%计征，超过140平方米按1.5%；购买家庭第二套住房，不超过140平方米按1%，超过140平方米按2%。恰好140平方米属于1%档。第三套及以上不能套用以上优惠。

契税以不含增值税的成交价格计征，并按税务机关审核口径确定。家庭成员包括购房人、配偶和未成年子女；父母与成年子女共同购买应按两个家庭处理，套数依据房管查询结果，不直接照搬贷款首套认定。

现行个人住房出售口径为：购买不足两年，增值税＝含税销售额÷1.03×3%；购买达到两年，免征增值税。是否唯一住房不影响这项满两年优惠。

城建税、教育费附加及地方教育附加以应缴增值税为基础。2023年1月1日至2027年12月31日，上海对个人的这三项附加减半征收。例如减免前合计比例为12%时，减免后为增值税税额的6%，不是售价的6%；具体城建税档次按所在地适用规定核定。免征增值税时，对应附加为零。

自用达到五年且属于家庭唯一生活用房，符合规定可免个人所得税。这里的家庭唯一，需核验同一省、自治区或直辖市范围内纳税人及配偶的住房，不能只查卖方本人。

不符合免税条件且能准确核算时，个税＝（不含增值税的转让收入－房屋原值－允许扣除的转让税金及合理费用）×20%。资料无法完整、准确证明原值，以致不能正确计算税额时，税务机关可按转让收入的1%核定；这不是买卖双方可自行选择的低税率方案。

假设卖方购入已三年、并非家庭唯一住房，买方购买家庭第二套住房，税务认可计税价格300万元。买方契税为300万元×1%＝3万元；卖方增值税及相应附加均为零。

卖方个税须另判定：若税务机关依法按1%核定，个税为3万元，上述交易税项合计6万元；若原购入价200万元有有效凭证、可准确核算，则应按（300万元－200万元－允许扣除的税金和合理费用）×20%计算。不能在已明确原值的案例中省略凭证核验，直接宣布采用核定征收。

以上合计不是买方个人必缴金额，也不包括中介服务费、登记费等其他费用。合同中的费用承担安排与各税种纳税主体应分别说明。

准备原购房合同、发票、契税凭证、产权材料，以及符合扣除条件的装修、贷款利息等凭证。购房年限需凭材料认定，不能只凭当前产证日期自行判断；继承或受赠后再出售，不因取得方式本身自动免税。

上海新购住房还须按规定办理个人住房房产税征免认定，不能把“交易税费已缴”理解为以后一定没有房产税。共有、继承赠与、特殊减免等复杂情形，请在签约前向交易中心税务窗口或12366核实；最终税额以主管税务机关认定为准。

以下办税指南均由国家税务总局上海市税务局发布，页面更新日期为2026年4月20日；本次核验日期为2026年9月7日。