2026年上海购房税费计算全攻略

一、契税（买方必缴）

契税税率由房屋面积和买方套数共同决定，2026年上海标准如下：首套房90平方以下1%、90平方以上1.5%；二套房90平方以下1%、90平方以上2%。

计算公式：契税 = 合同价 x 税率

二、增值税及附加（卖方缴纳）

个人出售不满2年的普通住宅，需缴纳增值税及附加：

增值税 = 合同价 / 1.05 x 5%

附加税费 = 增值税 x 12%（城市维护建设税7%+教育费附加3%+地方教育附加2%）

增值税优惠条件

• 住宅持有满2年（以产权登记日期为准）
• 继承、赠与（直系亲属）获得的住房再出售

三、个人所得税（卖方缴纳）

个人所得税 =（合同价 - 原购入价 - 合理费用）x 20%

免征条件：满五唯一（住宅持有满5年且为出卖人唯一住房）

核定征收（无法提供原值证明时）：个人所得税 = 合同价 x 1%（普通住宅）或 2%（非普通住宅）

四、奉贤区税费实操案例

案例：奉贤南桥购入一套300万的二手房，面积95平方，购入价200万，持有3年，非唯一住房，购买二套房。

• 契税：300万 x 2% = 6万元
• 增值税：(300万/1.05x5%) + 附加 = 约15.7万元
• 个税（核定征收）：300万 x 1% = 3万元
• 合计（核定征收）：约24.7万元