上海房屋继承税费指南：法定继承免契税，受遗赠如何判断

先区分法定继承和受遗赠

上海税务公开指引适用于个人继承住房和非住房。法定继承人通过继承承受房屋权属，依法免征契税；这里的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。是否实际取得房屋，还要结合继承顺序、遗嘱效力、放弃继承及其他继承人的权利判断，不能只看与被继承人的称呼。

法定继承人以外的组织或个人根据遗嘱承受房屋，法律和税务上属于受遗赠而不是法定继承。上海税务指引明确，这类承受房屋权属需要按规定缴纳契税，现有办事页面列示税率为3%，计税价格由征收机关参照房屋买卖市场价格依法核定。

把“房子遗嘱留给孙子一律按受遗赠征税”作为统一结论并不严谨。孙子女通常不在第一顺序法定继承人范围内，但在其父或母先于被继承人死亡等符合代位继承条件时，可能以代位继承人的身份主张权利。上海税务材料清单也专门列出代位继承申请人需要提交的死亡证明和亲属关系证明。

因此，税费判断应先确认取得房屋的法律路径：是法定继承、代位继承、遗嘱继承，还是法定继承人以外人员受遗赠。家庭口头约定或遗嘱上写了名字，不足以替代对继承人身份、遗嘱效力和全部继承材料的审核。

经过继承公证办理的，通常提交申请人身份证明、不动产权证书和继承公证书等材料；依据法院生效判决、裁定或调解书办理的，应提交相应司法文书。未经过公证或司法程序的继承，除申请表和权证外，还需要死亡证明、亲属关系证明，以及税务部门要求的继承免征契税情况说明。

有遗嘱的还应提交遗嘱。被继承人子女先于被继承人死亡、由晚辈直系血亲申请代位继承的，应同时准备相关死亡证明和亲属关系证明。实际办理中如存在多名继承人、遗嘱争议、房屋抵押或查封，应先向不动产登记和税务窗口确认流程。

上海税务2022年办事页面同时列有印花税及当时阶段性减半备注，其中部分优惠期限已经结束。本文核验日期为2026年8月25日，只据该页面确认法定继承与受遗赠的契税区分，不把旧页面中的阶段性印花税优惠直接当作2026年结论。办理当日应向税务窗口核对印花税等其他税费。

房产继承兼具民事权利、税务申报和不动产登记要求，个案差异较大。本指南用于帮助准备问题和材料，不替代公证、司法、税务或登记机构的个案认定；涉及遗嘱争议、继承人失联或境外材料时，建议在处置房屋前取得专业意见。