上海新房两书怎么查：质量保修起算、报修记录与二手交接

两书不是宣传册

上海2020版两书通知落款2020年1月14日，官网显示发布日期1月15日，自2月1日起施行。本文于2026年9月21日核验通知和质量保证书附件，网页路径中的2026年不代表文件在2026年重新生效。适用具体住宅时，仍应核对项目交付版本与实际合同承诺。

质量保证书是新建住宅销售或配售合同附件，与合同具有同等法律效力；办理房屋交接书时，建设单位应及时提供保证书及使用说明书。前者用于核对质量与保修承诺，后者说明安全使用等事项。不要只收下一张联系电话，而遗漏完整文本、房号、盖章和相关附件。

官方保证书区分三个起点：本套住宅从签订房屋交接书之日起计算；所属楼栋共用部位从该楼栋首套住宅签交接书之日起计算；小区共用部位从相应区域首套住宅签交接书之日起计算。后买入的一户，不能当然要求公共部位按自己的交房日重新起算。

购房时应把房屋交接书与保证书一起保存，查询共用部位起算依据时，可请开发建设单位提供对应说明。产权证登记时间、预看房时间和签购房合同时间，都不能未经核对直接代替保修起算日。二手转让时尤其要查剩余期限，而不是按本次过户日重新计算。

2020版文本在正常使用条件下规定，地基基础与主体结构按设计文件规定的合理使用年限；围护保温、防水防渗漏为五年。外窗与分户门为五年，但五金等配件为两年；电气管线、给排水管道、设备安装及装修工程为两年，供热供冷则为两个采暖期、供冷期。

报修前要先对应具体部位及损坏原因。文本同时排除使用不当、擅自拆改等造成的质量问题，不能把所有入住后损坏都认定为开发商保修。已经投保工程质量潜在缺陷保险的，还应另查保险告知书中的责任、期限和报案路径；保修期限与保险责任期不是同一概念。

保证书写明，接到书面或电话保修申请后应在三日内答复、十日内进行维修；管道爆裂漏水等应立即采取抢修措施。这里的进行维修不等于承诺任何复杂问题十日内全部修完。建议保留报修时间、部位照片、受理人、维修项目和复查结果，便于判断是否同一问题复发。

住宅再转让时，质量保证书应随房屋交给受让人。交接清单可包括使用说明书、分户验收证明、保险告知书及历次维修记录，并核对开发企业和保修受理部门的联系方式。遇到工程质量争议，可按规定向属地建设工程质量主管部门申请协调或依法解决，本篇不保证赔偿或退房结果。