父母赠与上海房产后还能撤销吗：过户前后与附义务赠与

先分清有没有完成权利转移

父母签下赠房协议后改变想法，不能只用是否住进去判断能否撤销。民法典第658条原则上允许赠与人在财产权利转移前撤销；但经过公证的赠与合同，以及依法不得撤销的公益、道德义务性质赠与，有相应例外。对房产还应核对不动产登记状态及完整合同，不能把交钥匙、付税或签字都当作同一节点。

本文依据自2021年1月1日起施行的民法典，并参考最高法2024年5月8日公布的典型案例，于2026年9月17日核验。全国法律同样适用于上海包括奉贤的普通房产赠与，但文中案例发生在北京，不是上海新出台的赠房政策，也不涉及赠与税费计算。

完成赠与后的撤销，要看是否存在法律规定的事由。第663条包括受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定义务等情形。一般家庭争执、房价变化或父母后来另有安排，并不当然等于符合这些条件。

赠与可以附义务，第661条要求受赠人按约履行。若赠房同时安排赡养、医疗照护或保留父母居住，应尽量写明具体内容、履行方式和证据保存办法。笼统写一句对父母好，与清楚约定居住使用及照护责任，在日后事实核对上存在很大差别。

最高法公布的案例中，母女先签了承诺书，约定赠房并保障母亲终身居住、履行赡养义务，之后又签制式赠与合同并过户。女儿不久将房屋另行出售，法院结合完整约定认定违反附随义务，支持母亲撤销赠与。后签的过户制式文本，没有当然排除先前承诺书的内容。

这不意味着所有赠房后出售都能撤销，也不能把未登记的合同居住约定直接等同于已经设立的居住权。是否存在义务、是否违反、第三人交易和登记状态如何，都要分别核实。拟保留居住安排的家庭，应在过户前就合同与登记方案寻求专业意见。

第663条规定，赠与人的法定撤销权应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。起点不是一概从赠房日或家庭第一次争吵日计算；发现问题后应及时保留沟通记录、医疗或照护材料、支付凭证、赠与文件和登记信息，由专业人员结合事实判断。

依法撤销赠与后，可以请求返还赠与财产，但发生争议时仍需通过适当法律程序处理，不宜自行换锁、驱离或用断水断电施压。本文用于理解核对顺序，不保证某份承诺必然有效、某次反悔必获支持，也不能替代律师对个案期限、诉求及第三人权益的审查。