2026商品住房销售新规怎么看：预售封顶、资金监管与现房销售

先看文件解决什么问题

2026年8月31日，住房城乡建设部、自然资源部和金融监管总局公布商品住房销售制度改革安排。它面向全国商品住房开发、预售和现房销售，并非只针对某一个上海楼盘。对购房人最直接的变化，是提高预售工程进度要求、强化购房资金监管，并推动条件合适的新项目优先采用现房销售。

核验上海或奉贤具体项目时，仍要以项目取得的建设工程规划许可证、预售许可证或现房销售备案，以及上海后续配套执行口径为准。全国制度确定了方向和底线，不等于所有在售项目会在同一天切换销售方式。

新规明确，商品住房项目继续实行预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。看房时不能只听“工程进度正常”的口头说明，应核对预售许可证、准售房源和合同载明的监管账户。

主体结构封顶不等于房屋已经竣工、验收或可以交付。签约前仍应查看合同约定的交付日期、质量标准、规划配套、面积差异处理和违约责任，并保留付款凭证，避免把资金转入销售人员个人账户或未经确认的普通账户。

通知施行后新出让土地的商品住房项目，以及土地已经出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。现房销售实行备案管理，并推行定金制，购房人仍需核对销售备案状态和合同文本。

现房销售让购房人更容易查验实体房屋，但“看得到房”并不自动代表产权、抵押、税费或贷款条件全部无风险。签约前仍应核对房屋状态、开发企业、销售备案、抵押安排以及交付办证节点。

三部门答记者问强调分类衔接。通知施行前已经取得建设工程规划许可证的项目，如继续预售，其预售条件和资金监管按原政策执行；未取得许可证的新项目则按新安排有序推进现房销售或满足新预售条件。判断一个楼盘适用哪套规则，关键是许可取得时间，不是售楼处开门时间或购房人第一次看房时间。

购房人可要求销售方说明项目销售类型及许可依据，并通过官方房地产交易、房管渠道核对。若宣传口径与证照或合同不一致，应先暂停付款并向项目所在地房管部门咨询。

实操中可把销售许可证或备案、准售房源、资金监管账户、合同交付条款作为四项核心材料。对于预售房，再核对主体结构进度和贷款放款节点；对于现房，再核对竣工备案、房屋实际状况与办证安排。本文核验日期为2026年9月3日，上海项目如有后续实施细则，应以最新官方文件和项目证照为准。