上海商品房销售新规衔接怎么看：预售、现房定金与按揭时间线

2026-10-010政策法规

先按项目节点分组

实施意见自2026年9月28日起执行，判断项目适用规则不能只看宣传口径。2026年8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑应完成主体结构封顶；8月28日前已取得建设工程规划许可证但尚未办理预售许可证的在途项目，原则上按原有预售条件和监管规则执行。

  • 向开发企业索取土地出让公告日期
  • 核对建设工程规划许可证与预售证状态

现房销售与定金合同

新公告出让土地的项目优先选择现房销售。实行现房销售的项目，应在首次登记后编制现房销售方案并申请备案，房屋和建设用地使用权还应无抵押、查封等情形。取得施工许可证后签订购房定金合同时，定金一般不超过购房总价款的3%，合同应写明价格、交付时间及不能按期履约的责任。

  • 把定金合同和正式买卖合同分开核对
  • 确认项目是否已经完成现房销售备案

预售资金和按揭发放

新取得土地项目的预售资金实行全额、全过程监管，综合竣工验收后方可解除监管。自2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，包括公积金贷款，贷款资金应通过受托支付进入资金监管账户。购房者应把付款节点、贷款条件和交付日期写进合同及补充协议。

  • 不要把“已网签”等同于贷款马上放款
  • 保留监管账户、付款凭证和银行受托支付记录

购房者核验边界

文件是上海层面的实施意见，具体项目还会受区级监管、预售许可证、合同示范文本和银行审核影响。文章整理的是公开规则和核对路径，不构成对某个楼盘能否预售、能否贷款或一定交付的保证；签约前应向项目所在地房屋管理部门和贷款银行核验。

  • 以项目最新公开文件为准
  • 对口头承诺要求写入合同

资料来源

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