上海旧住房成套改造三种模式：拆除重建、旧城区改建与功能置换

2026-09-030政策法规

最新公开进度说明了什么

上海市政府网站2026年9月2日公开信息显示，本市把旧住房成套改造纳入新一轮民心工程，明确2026年至2028年三年实施70万平方米的总体目标。2023年至2025年，全市累计完成105万平方米，惠及2.9万户居民。

这些数字是全市工作目标和完成进度，不是某一小区已经列入计划的证明。居民判断自家是否会改造，仍要看区级项目范围、房屋状况评估、规划条件、实施方案和正式公告。

第一类是拆除重建

拆除重建主要面向建筑结构差、年久失修、功能缺失、存在安全隐患且无修缮价值的不成套旧住房。原建筑拆除后重新规划建设，在条件允许时拓展建筑空间，并补充公共服务和配套设施。

这种模式不等于普通老旧商品房都可以原地拆建。是否采用，需要综合房屋安全、规划条件、风貌保护、实施成本和居民意愿等因素，由相关部门和实施主体按项目论证。

第二类是旧城区改建

旧城区改建强调不大拆大建，并兼顾风貌保护。它更适合房屋老化、功能不全、基础设施薄弱且居民改造意愿较强的成片老旧区域，通过系统更新改善居住功能和公共环境。

涉及历史文化风貌、优秀历史建筑或其他保护要求时，改造内容还要服从保护规则。居民不能简单以“设施旧”推断一定拆除，保留修缮、功能改善和片区整体更新可能是更合适的路径。

第三类是功能置换

功能置换从区域整体规划出发，通过协议置换等方式整合资源，将部分老旧住房更新为公益配套或住房保障用房，并可因地制宜建设社区服务中心、保障性租赁住房等设施。这种模式关注的不只是单套住房翻新，而是片区公共功能补缺。

置换是否实施、安置方式和权益安排，应以具体项目方案及签订的正式协议为准。新闻中的其他项目案例只能帮助理解模式，不能直接套用到奉贤或其他区的个人房屋。

居民应当怎样核对项目

上海“十五五”规划提出，到2030年底力争基本完成不成套职工住宅改造，并按拆除重建、旧城区改建、功能置换等方式推进。居民收到改造信息后，应先确认发布主体、项目范围、改造模式、意见征询、临时过渡或安置、权利义务和时间节点。本文核验日期为2026年9月3日，不把规划目标解释为个人可直接申请或必然实施的承诺。

  • 查看区政府、房管部门或街镇正式公告
  • 确认房屋是否属于项目范围
  • 区分意愿征询、方案公示与正式签约
  • 对面积、回搬、安置和费用问题保留书面材料

资料来源

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